Индивидуальные предприниматели, как и юридические лица,  для ведения своей коммерческой или хозяйственной деятельности оформляют свои взаимоотношения с контрагентами договорами, в том числе и в сфере недвижимости. В общей массе сделок с недвижимым имуществом одно из ведущих мест занимают  договоры аренды.  При этом предприниматель может выступать и в роли арендатора, и в качестве арендодателя (как собственник объекта недвижимости).

К сожалению, на практике часто встречаются случаи, когда предприниматели не уделяют должного внимания содержанию заключаемого ими договора, в результате чего допускаются разного рода ошибки – от незначительных до серьезных, которые могут привести к нежелательным последствиям, в том числе к признанию договора  недействительным.

Сегодня, рассмотрим типичные ошибки при заключении договора аренды, которые могут повлечь в том числе и приостановление регистрационных действий при государственной регистрации договора аренды.

Одной из  основных ошибок при составлении договора аренды – это несоблюдение существенных условий, которые установлены законом для данного вида договора.

Существенным условиями договора аренды, являются:

  1. Стороны договора и их реквизиты.  В договоре должны быть указаны  наименования юридических лиц – без сокращения с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и при наличии отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью. Если договор подписывается  представителем, то указываются реквизиты документа, на основании которого он действует (например, реквизиты доверенности).
  2. Объект договора (п. 3 ст. 607 ГК РФ): в договоре аренды в обязательном порядке должны быть приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое передается арендодателем арендатору в качестве предмета аренды. То есть необходимо указать характеристики объекта недвижимости или его части – кадастровый номер, адрес объекта, его площадь, этажность или местоположение на этаже, целевое назначение и т.п. (как правило, эти характеристики соответствуют сведениям Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которые можно получить в виде выписки об объекте).
  3. Условия о размере арендной платы, а также о порядке и сроке внесения арендных платежей, особенно это касается аренды нежилых помещений (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

При отсутствии в договоре аренды хотя бы одного из существенных условий, документ считается не заключенным и признается ничтожным.

При заключении договора аренды могут быть указаны иные обязательные для сторон условия: срок действия договора, порядок передачи имущества, права и обязанности сторон, порядок изменения и расторжения договора и другие.

В случае, если договор аренды заключен на срок не менее года, то он подлежит государственной регистрации, и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2 ст. 651 ГК РФ).

Вот наиболее распространенные ошибки, которые могут явиться причиной  для приостановления государственной регистрации, а в случае их неустранения, повлечь отказ в осуществлении регистрации договора:

  1. Отстуствие в договоре существенных условий;
  2. Отсутствие у арендодателя полномочий на распоряжение объектом недвижимости, в том числе на заключение договора аренды (аредатору необходимо удостовериться, что объект действительно принадлежит арендодателю);
  3. Отсутствие у представителей сторон, которые подписывают договор, надлежаще оформленной доверенности (в соответствии со ст. 185.1 ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена);
  4. Наличие противоречий между зарегистрированными и заявленными правами (например, в ЕГРН  уже имеется запись об аренде с другим арендатором);
  5. На объект аренды зарегистрированы обременения или ограничения (например, имеются записи об аресте имущества, или об ипотеке);
  6. Договор аренды не подписан сторонами либо подписан не уполномоченными лицами;
  7. Заявителем представлен не полный комплект документов, необходимых для государственной регистрации (например, отсутствует согласие залогодержателя на передачу в аренду заложенного имущества  или согласие арендодателя на заключение договора субаренды, отсутствуют документы, подтверждающие правовой статус стороны договора если  это юридическое лицо: уставные документы, свидетельство о государственной регистрации, документ об избрании единоличного исполнительного органа юридического лица (решение участника, протокол общего собрания участников (акционеров);
  8. Если в аренду сдается часть (здания, помещения), но государственный кадастровый учет такой части не осуществлен, при этом на государственную регистрацию не представлен технический план, содержащего сведения об образуемой части (подготовленный в электронном виде);
  9. Договор субаренды заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

В случае, если представленные на государственную регистрацию документы соответствуют требованиям законодательства, поданы полномочным лицом, то государственная регистрация аренды будет произведена путем внесения в ЕГРН записи о регистрации договора и обременения, и удостоверена путем проставления на документе, выражающем содержание сделки, регистрационного штампа.

Следует напомнить, что за государственную регистрацию договора аренды взимается государственная пошлина, размер которой установлен Налоговым кодексом РФ.  Если заявителем при государственной регистрации договора аренды является физическое лицо, то госпошлина составит  2000 руб., если юридическое лицо – 22000 руб. Если за государственной регистрацией договора аренды одновременно обратились обе стороны сделки, то физическое лицо уплачивает 2000 руб., а юридическое лицо –  22000 руб., разделенных на количество сторон договора).

При отсутствии информации об уплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах, и если  документ об уплате государственной пошлины не был представлен заявителем, орган регистрации прав обязан возвратить заявление о государственной регистрации прав и документы, прилагаемые к нему, без рассмотрения по истечении пяти дней с даты подачи соответствующего заявления (ч.3 ст.25 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Заявление и документы, необходимые для регистрации договора аренды, может подать одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (ч. 1 ст. 51 Закона №218-ФЗ).

Зачастую арендодатель и арендатор могут находиться в разных городах и даже в разных регионах. На сегодняшний день  заявление и документы можно подать в любом месте независимо от места нахождения объекта недвижимости (по экстерриториальному принципу) либо воспользоваться еще более удобным способом – подать документы через портал госуслуг или на официальном сайте Росреестра (www.rosreestr.ru.).

Соблюдение всех необходимых формальностей при составлении  договора аренды и иных сопроводительных документов позволят избежать ошибок, а значит и приостановления, а в последствии, и отказа в регистрации договора аренды. Ведь приостановка регистрации по любым основаниям влечет существенное затягивание процедуры – сторонам придется переоформлять документы, дополнительно представлять их в регистрирующий орган. А за этот период времени могут измениться обстоятельства, делающие нецелесообразным арендные правоотношения.

Междуреченский отдел

Управления Росреестра по Кемеровской области.


Increase Font Size Option 6 Reset Font Size Option 6 Decrease Font Size Option 6







Госуслуги